עידוד מיזמי התחדשות עירונית והשכרת דירות לטווח ארוך – טיוטת חוק ההסדרים
הקלות מס במיזמי התחדשות עירונית
מתוך הכרה בכך שלהתחדשות העירונית תועלות רבות בהיבטים כלכליים, אורבניים ו- חברתיים ולאור עליית המחירים בעת האחרונה והצורך להגדלת היצע הדיור, בין היתר באמצעות מיזמי התחדשות עירונית, נכללות בטיוטת חוק ההסדרים שפורסמה לאחרונה מספר המלצות שנועדו להסרת החסמים ולקיצור הליכי התחדשות עירונית.
ההמלצות הנוגעות לתיקון חסמי מיסוי שונים הכרוכים במיזמי התחדשות עירונית, אשר לגבי חלקם קיימת מחלוקת כבר מספר שנים עם רשות המסים, הינן, כדלקמן:
1.ככל שיזם ימכור את התקשרויותיו עם בעלי דירות במתחם פינוי בינוי/תמ"א 38 ליזם אחר, בטרם הגיע "מועד המכירה" הנדחה, ייחשב הדבר כמכירת זכות במקרקעין ו"שווי המכירה", לצורך קביעת המס בקשר עם עסקה זו יהיה כשווי התמורה החוזית. בהגיע "מועד המכירה" ישלם היזם אשר מחזיק בזכויות באותו מועד את מס הרכישה החל על שווי העסקה המלא.
2. יראו בדייר המוכר את זכויותיו בדירת המגורים כבעלים של דירת מגורים לכל אורך התקופה בה מבוצע הפרויקט ובלבד שהיה מדובר ב'דירת מגורים מזכה' טרם החתימה על הסכם התמ"א. כך, תחשב הזכות במקרקעין שבבעלות הדייר כ'דירת מגורים מזכה' גם אם כבר חתם על חוזה שמעביר את הזכויות בדירה ליזם, ואפילו אם נהרסה הדירה כחלק מהפרויקט.
3. בעסקאות פינוי-בינוי, שנחתמו החל מיום התיקון המוצע לחוק, הפטור ממסים הקבוע בסעיף49 כב לחוק מיסוי מקרקעין, אשר חל על יחידת המגורים הנמכרת ליזם בעסקת פינוי-בינוי, יחול על כלל יחידות הדיור של מוכר דירה, בכפוף להתקיימות יתר התנאים הקבועים בסעיף 49כב לחוק ביחס לכל אחת מיחידות הדיור.
4. מוצע לקבוע, כי בעסקאות פינוי-בינוי/תמ"א 38/2, בחישוב השבח החל במכירת היחידה החלופית שהתקבלה, לא יותרו בניכוי עלויות הבנייה בהן נשא היזם. זאת, שכן הפטור לעסקאות האמורות הינו למעשה דחיית מס והמוכר לא נשא בהוצאות בנייה אלה.
5. מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין ולקבוע, כי הטבות המס במיסוי מקרקעין ובמס ערך מוסף יינתנו בגין עסקאות שנחתמו בתקופה שבה תמ"א 38 בתוקף.
עידוד שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח
בהתאם לטיוטת חוק ההסדרים, לנוכח התחדשותה של מגמת עליית מחירי הדיור עולה הצורך האקוטי בקידום צעדים מגוונים להגדלת היצע הדיור בישראל והנגשתו לאוכלוסייה כולה, ובכלל זה באמצעות פיתוח שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח, אשר צפויה להביא להגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש.
על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית ולתמרץ יזמים לקידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מוצע במסגרת חוק ההסדרים להתאים את הטבת המס הקיימת כיום בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט- 1959 (להלן: "חוק עידוד") עבור פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.
בהתאם למסלול ההטבה הקיים כיום בחוק עידוד חל שיעור מס חברות מופחת בגובה 11% (חלף שיעור מס חברות רגיל בשיעור של 23%) ופחת מואץ בשיעור של 20% בשנה, לבניינים חדשים, הכוללים לפחות 6 דירות מגורים, ואשר לפחות מחצית משטח רצפתם מיועד להשכרה לתקופה ממוצעת של 5 שנים.
על מנת לתמרץ פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מוצע לבטל את המסלול הקיים ולהגדיר מסלול עבור "בניין להשכרה ארוכת טווח" תוך העמקת הטבות המס במסגרת הוראת שעה.
על מנת לזכות בהטבות המס במסלול החדש, על הבניין להשכרה ארוכת טווח (או חלק ממנו) להיות בעל 20 דירות לכל הפחות, אשר 80% מהן מושכרות למשך 15 שנים לכל הפחות בהשכרה לטווח ארוך, שבהן חוזי השכירות לתקופה של 5 שנים עם אופציה לתקופה נוספת כמפורט בהצעה.
ההטבות שיינתנו למי שיעמוד בקריטריונים שנקבעו הינם שיעור מס חברות של 9% ו- פחת מואץ בשיעור של 20% בשנה. בניין להשכרה ארוכת טווח אשר הושכר לתקופה של 20 שנה לפחות יהיה זכאי להפחתה נוספת במס החברות, כך ששיעור מס החברות יעמוד על 6% החל משנת ההשכרה ה- 16 ואילך.
במסגרת מסלול ההטבה הקיים בחוק עידוד יכול יזם להיכנס בנעליו של יזם אחר ולקבל את הטבות המס הקיימות, כל עוד הוא מתחייב להמשיך לעמוד בתנאי ההשכרה הקבועים בחוק עידוד. עם זאת, במסגרת תיקון החקיקה שבוצע בעבר לא בוצע תיקון מתאים ומקביל בחוק מס ערך מוסף, באופן שמאפשר החלת הפטור ממע"מ על מכירת הבניין ליזם החדש ועל ההשכרה בידי היזם החדש שנכנס בנעליו של היזם הראשון. במסגרת טיוטת חוק ההסדרים מוצע לתקן ולהבהיר כי יחול פטור ממע"מ על מכירתו של בניין להשכרה שמתקיימים לגביה התנאים הקבועים בסעיף 53ב(ג)(2) לחוק העידוד וכן יחול הפטור ממע"מ גם עבור בניין להשכרה ארוכת טווח במסגרת מסלול ההטבה החדש.
לאור האמור לעיל, אנו ממליצים ליזמים, המעוניינים להחיל את הוראות חוק העידוד, כנוסחן כיום, על פרויקטים שבתכנון, להזדרז ולהגיש בקשה לרשות ההשקעות.
לפרטים נוספים ניתן לפנות אל עו"ד שגיב רון ממשרדנו.
הצטרפו לניוזלטר שלנו